Bydlete ve vlastním, dokud jsou levné peníze

Určitě už jste slyšeli podobný dialog dvou lidí v Praze (Brně, Plzni, Ostravě…): Do práce „sockou“ ? Ty si se zbláznil?! A čím více lidí nejezdí sockou, tím více času tráví v kolonách na cestě do a z práce. Tím se z pohodlí vlastního dojíždění stává prakticky pěkný nervák. Nejinak je tomu poslední dobou s pořízením vlastního bydlením. Na SEZNAMU.CZ vyšel nedávno článek, že jako národ máme nový fetiš. A tím je držba nemovitosti. Kdo nebydlí ve vlastním je z našeho pohledu „socka“. Co je na tom pravdy a je to skutečně fetiš anebo pouze pragmatický přístup? A co na to stát? Místo toho, aby bytovou krizi řešil formou koncepce bytové politiky (např. zvýšením kvality legislativního ukotvení nájemního bydlení, podporou družstevního bydlení anebo zajištěním daňových pobídek pro pořízení bydlení a s tím v návaznosti na rodinnou politiku), tak pouze zvyšuje daňovou zátěž a řešení bytové politiky nechává na „neviditelné ruce trhu“. Pojďme se společně podívat, jak se věci kolem bydlení dnes mají.

SOUČASNÝ STAV

Počet uzavřených hypotéčních smluv sice minulý rok klesl o třetinu, ale to neznamená, že klesl zájem jako takový. Pokles byl způsobený zásahem ČNB. Každopádně developeři mají obrovský přetlak poptávky po nových bytech a díky takto přehřáté poptávce jsou ceny bytů, parcel a domů vyháněny do astronomických výšin. A tak jsou ceny nemovitostí dražší až o 15 % více než by měly být. Což u 5 bytů je zvýšení ceny o úctyhodných 750.000, – Kč. Nájem za 13 let vzrostl dokonce o 80 %! Má tedy smysl jít bydlet do vlastního, pořizovat si hypotéku anebo jít do nájmu? Seznam výhod a nevýhod jsme popisovali v našem článku   Bydlení – nájem, družstevní anebo do vlastního?.

VÝHODY A NEVÝHODY NÁJEMNÉHO BYDLENÍ

V současné době (respektive podle posledního sčítání lidu z roku 2011) v nájemním bydlení bydlí 22 %, z čehož 14 % bydlí v soukromém nájemném bydlení.  Dnes bychom si jen stručně zopakovali důvody, v čem je nájemné bydlení, i přes vysoké pořizovací ceny nemovitostí, přeci jenom nevýhodné. Faktory proč nejít do nájemního bytu z dlouhodobého hlediska jsou prakticky dva. První faktor – pragmatický – lze opět rozdělit na dvě části. První část je nulová schopnost předvídat ceny nájmů na více jak dva roky dopředu na rozdíl od Německa, Velké Británie, Francie anebo Švýcarska. Tamní trhy jsou daleko více regulované a proto lidé mohou odhadnout, jak se ceny nájmů budou pohybovat i v dlouhodobém horizontu. Druhá část je podpora státu v politice bydlení, kdy stát dlouhodobě (prakticky od roku 2005) , když stát až 5 x více podporuje vlastnické bydlení oproti bydlení nájemnímu. Stát by tedy měl více podporovat sociální bydlení (méně privatizovat a začít opět stavět). Pro nájemní bydlení by měl lépe nastavit regulaci tak, aby pro pronajímatele bylo daleko výhodnější pronajímat na delší období 5 – 10 let. Protože nájemní bydlení podporuje pracovní mobilitu a dokáže velmi pružně reagovat na to, jak se vyvíjí vaše rodinná situace. Ať chceme anebo nechceme, vždy budou ve společnosti lidé, kteří na hypotéky nedosáhnou anebo dosáhnout nechtějí. A vnímat tuto skupinu lidí jako „socky“

BYDLENÍ VE VLASTNÍM

Výhoda je jasná. Když hypotéku splatím, bydlím ve svém a zároveň se mi hodnota spláceného majetku několikanásobně během období splácení zvýšila. Druhou výhodou je schopnost fixace nákladů spojených s pořízením. Cenu za splátku hypotéky („nájem“) dokážu, na rozdíl od nájemního bydlení, fixovat na 10, někdy dokonce až na 15 let. Zároveň ceny nemovitostí (můj vlastní majetek) každým rokem stoupají. V průměru je možné stále počítat s nárůstem ceny nemovitosti o více jak 5 % ročně. To jsou tři pragmatické výhody, které i přes vysokou vstupní položku ve formě zajištění 20 % vstupu ve formě vlastního vkladu (hotovost, jiný majetek, úvěr ze stavebního spoření) musím bance dodat.

Kdy má smysl pořídit si vlastní nemovitost? Musí pro to být tyto tři základní pragmatické důvody,respektive měl bych mít splněny minimálně dva předpoklady ze tří:

JAK DLOUHO VYDRŽÍ LEVNÉ PENÍZE

Co jsou to vlastně levné peníze? Tento terminus technikus používáme pro srovnání úroku za které jsem si peníze půjčil s plánovanou a aktuální meziroční inflací. Rychlé zopakování co je to inflace. Inflace nám vyjadřuje o kolik vzrostly ceny oproti předchozímu období. Jinými slovy kolik si koupím rohlíků, chleba, másla apod. za 100,- Kč. Když rostou ceny, roste i inflace. A pokud mi k inflaci neroste příjem (mzda, úrok, důchod), pak mi inflace vlastně ničí mé zdroje (mzdu, úspory, důchody apod.). ČNB si jako jeden z dlouhodobých cílů udržet roční inflaci na úrovni 2 %. Což se jí v posledních letech moc nedaří , protože za rok 2019 je inflace na úrovni 2,8 % a za poslední tři roky má hodnotu 2,47 %. Z toho je patrné, že ČNB bude tlačit na zvýšení cen peněz a bude tlačit na to, aby peníze v oběhu byly dražší a méně dostupné.  Už minulý rok to na začátku roku vypadalo, že se sazby budou pohybovat kolem 2,7 – 3 % p.a. Ale přestože ČNB na začátku roku zvedla sazby na 2,25 %, tak si klienti dokážou sehnat na trhu sazbu (povětšinou s pomocí šikovného poradce) i za 2,29 % s fixem na 10 let. Každopádně je zapotřebí počítat s tím, že úrokům pod dvě procenta již odzvonilo. A pokud si v roce 2020 si půjčíme na dlouhodobý úrok kolem 2,5 %, pak jsme si i vzhledem k inflaci půjčili levně.

CENY NEMOVITOSTÍ V PRAZE A OKOLÍ

Z předchozích odstavců nám vyplývá, že pořízení nájemního bydlení se v dlouhodobém horizontu vyplatit rozhodně nemusí. Naopak pořízeního vlastního bydlení, díky stálé dostupnosti levných úvěrů a budoucímu zhodnocení majetku vyplatí. Jenže se ještě musím vypořádat s třetí faktorem a tou je samotná cena nemovitosti. Dává ekonomický smysl si kupovat byt v Praze ? Není lepší si postavit dům anebo koupit někde za Prahou ? A když se rozhodnu mimo Prahu a přesto mám práci v centru Prahy, jaké místo je ideální v poměru cena za nevitost versus cena za dojíždění ? Mají to být Poděbrady, Benešov anebo Kralupy nad Vlatvou ? I na to vám dokážeme dát odpověď. Respektive použijeme výpočty kolegů z realitního serveru VALUO.CZ, kteří se touto problematikou podrobně zabývali ve svém článku Kde bydlet, když potřebujete dojíždět do centra? Z jejich výpočtů vyplynulo, že nejlepší místo na investici mimo Prahu jsou Čelákovice a Kralupy nad Vltavou.

ŠTĚSTÍ PŘEJE PŘIPRAVENÝM

Řešením může být i to, že současní a budoucí penzisté se trvale odstěhují na své chaty a chalupy a děti podědí současné bydlení. Což v případě jedináčků je asi nejméně náročné řešení. V případě dvou a více sourozenců toto řešení již značně pokulhává. Proto je vhodné začít včas dětem anebo sám sobě spořit.  A to nikoliv na spořícím účtu, kdy úrok nepokryje ani inflaci, ale na takovém spořícím produktu, který inflaci překoní. Tedy na takovém, kdy se pohybujeme kolem 5 % p.a. U tohoto druhu spoření a pravidelném měsíčním vkladu 5.000, – Kč  můžete za 10 let sobě anebo svým dětem naspořit pěkných 634 tisíc korun korun v budoucích hodnotě peněz (očištěné o 2 % inflaci).

ZÁVĚR

Pořízení vlastního bydlení se dnes stále ještě vyplatí. Na druhou stranu je nutné apelovat na stát a jednotlivé politické stany, aby začali pracovat i s jiným typem bydlení než je pouze vlastnické. Protože vnímat mladé lidi respektive část společnosti, která se nechce vázat, chce studovat, cestovat a přitom nemá kde bydlet jako „socky“ jen z toho důvodu, že nevlastní bydlení, je krátkozraké a do budoucna může být i nebezpečné. Krize totiž může udeřit kdykoliv a bez stabilizované a především sociálně prostupné politiky bydlení se její následky budou řešit mnohem obtížněji.