Vyhlížíte investiční nemovitost? Pozor, ať se nespálíte
Situace na realitním trhu je, mírně řečeno, napjatá. Nemovitostí je kritický nedostatek a my Češi je považujeme za jistotu jistot. A tak jsme do takzvaných investičních nemovitostí ochotní nasypat celoživotní úspory. Často ještě víc. Nemovitosti jsou investice jako každá jiná, mohou a nemusí se vám vyplatit. Na co byste si při výběru, nákupu i při otázce financování měli dát pozor?
Ceny nemovitostí utržené ze řetězu
Kdo zavadil o vývoj cen na trhu s nemovitostmi v posledních letech alespoň koutkem oka, toho nejspíš vývoj nenechává klidným. Nůžky se rozevírají čím dál víc, trh je přehřátý. Ještě před pár lety si kupující mohl dopřát alespoň nějaký čas na rozmyšlenou, dnes často ochotně sleví z nároků a bere, co je. Protože by brzy být nemuselo.
V odborných kruzích se často s oblibou bere na přetřes otázka, kam až ceny nemovitostí mohou jít. Co bude za rok, za dva, za pět let. Jediná jistota, kterou ohledně budoucího vývoj cen nemovitostí máme, je nejistota. Proměnných je spousta, co odborník, to názor. Kdekdo s oblibou tvrdí, že ceny nemovitostí nemohou růst do nebe. Jenže jak jsme zjistili zvlášť v posledním roce, dost možná mohou. Dokud je poptávka, je i nabídka.
Osobně se přikláníme na tu názorovou stranu, která tvrdí, že nemovitosti žádný významný pokles nečeká. Proč? K tomu se ještě vrátíme.
Proč nám investice do nemovitostí nedají spát
Co vůbec motivuje lidi k tomu, aby se do bezhlavého honu za realitami pouštěli? Je to jednak příslib stabilního výnosu minimálně dvanáctkrát do roka. Pak je tu také ta stará dobrá vlastnost všech skutečných věcí: můžete si na ně sáhnout. Něco “doopravdy” vlastníte. Žádné abstraktní křivky výnosových grafů, žádné kryptoměny. Prostě skutečné čtyři stěny. A také víra, že nemovitost je něco, co vám nikdo nemůže vzít. (Třebaže historie by v posledním předpokladu našla poněkud masivní trhliny.)
Na co myslet při výběru nemovitosti
Pokud se do hledání investiční nemovitosti pustíte, měli byste pamatovat především na to, že alfou a omegou všeho je lokalita. Omšelá špeluňka v obci s občanskou vybaveností a dobrým dojezdem do většího města se zhodnotí spíš než sebehezčí nemovitost v bezvadném stavu, pokud stojí na konci světa daleko od všeho. Samozřejmě jsou tu výjimky. Kdo by na začátku roku 2020 tušil, že stavení v chatařských oblastech vyskočí do půl roku klidně i o 100 %? Problém je, že se v takových případech pohybujeme v rovině dohadů, zatímco vy jako investor hledáte nejspíš jistotu. Jinak byste peníze směřovali jinam.
Hned další v řadě vás zajímá, jestli požadovaná cena odpovídá skutečnosti. S tím se nejčastěji pojí technický stav. I zdánlivě bezproblémová nemovitost může vyžadovat kompletní rekonstrukci, což ovšem jako laik nemusíte odhalit. Nekupujte zajíce v pytli a pozvěte si na prohlídku znalce.
Pak byste měli vždy zvažovat další faktory jako je třeba kriminalita, hlučnost nebo výstavba plánovaná v okolí. U bytů se samozřejmě vyplatí posvítit si na sousedy. Jednomu z našich klientů se například kdysi naskytla příležitost koupit byt za cenu, která byla na danou lokalitu naprosto nevídaná. Majitel kolem ceny různě mlžil, všechny dokumenty však byly v pořádku a nemovitost se zdánlivě jevila jako bezproblémová. Čirou náhodou pak jednou narazil před domem na majitelku bytu ze stejného patra, s kterou se dal do řeči. A během rozhovoru se dozvěděl, že ve vedlejším bytě bydlí problémová žena s kladným vztahem k alkoholu. Aby toho nebylo málo, měla v bytě štěnice, které se občas rozšířily i do okolních bytů.
Jak to dopadlo? Byt nakonec koupil a problémová sousedka do roka o ten svůj kvůli dluhům přišla. V tomto případě byl risk opravdu zisk, protože mu o pár let později nic nebránilo prodat byt za běžnou tržní cenu. Zrovna tak však sousedka mohla zůstat sousedkou a k očekávanému zhodnocení vůbec nemuselo dojít. Jsou věci, které nenaplánujete.
Nemovitosti a kameny úrazu
Plynule přecházíme k rizikům, která jdou s investičními nemovitostmi ruku v ruce. Je totiž hezké mít majetky, ale také se kvůli nim musíte dost ohánět. Řada lidí se na nemovitosti dívá přes růžové brýle. Slibují si, že koupí byt, ten pronajmou a zatímco se byt bude v čase zhodnocovat, jim bude na účet chodit pravidelná platba od nájemce. Jenže nájemce může přijít o práci, odstěhovat se nebo se zkrátka může rozhodnout neplatit. Nový občanský zákoník v těchto případech stojí jednoznačně na straně dlužníka. Nájemce se jim nemusí z bytu podařit dostat klidně příštího půl roku a vymáhání dlužného není žádný med.
Nikdo z nás nemládne a naše statky taky ne. Byt, kancelářské prostory i dům vyžadují údržbu. A ta vyžaduje peníze, energii, čas a starosti. Zcela bez starostí není ani pozemek, ten musíte jako majitel dvakrát ročně posekat. Snad největší starost představuje les. Nemluvě o nedávných kůrovcových kalamitách máte povinnost se o les starat, obnovovat ho a kontrolovat stav stromů a tak dále.
Vždycky musíte pamatovat na daňové povinnosti. A také na to, že jedinou jistotou v jistotě je nejistota. Že vám nemovitost říká pane dnes nutně neznamená, že vám tak bude říkat i zítra. Velkou část můžete ovlivnit sami, něco je ale zcela mimo vaši moc. Pamětníci nástupu minulého režimu o tom ví své. Zkrátka, všechno má svá pro a proti.
Nemovitosti mají zelenou
Nebojte se. Jmenovali jsme některé slabiny investičních nemovitostí, protože nám to přišlo fér. Jak už jsme řekli, často se setkáváme s tím, že si lidé nanáší na realitu několik vrstev růžové a nepočítají s riziky. Sami však investice do nemovitostí obecně považujeme za rozumné, stabilní a výnosné, a to přinejmenším v řádu několika příštích let. Mají pro to nejlepší podmínky. V Praze v současné době chybí zhruba 20 000 bytů, v celé republice zhruba šestkrát tolik.
Jak je to možné? Takto:
Staví se zoufale málo a na stavební povolení se čeká zoufale dlouho. A mezi námi, developeři nebudou páchat harakiri tím, že by nyní na trh přinesli větší množství bytů. Na to mají v nemovitostech, které vznikají dnes, až příliš mnoho peněz.
Závěrem
Co si tedy z této “rozpravy” o investičním nemovitostech máte odnést?
Vždycky mějte na paměti následující proměnné:
- Lokalita – jak už jsme si řekli, tohle je alfa a omega každé nemovitosti.
- Cena nemovitosti – má nemovitost potenciál, nebo by to byly vyhozené peníze? K posouzení technického stavu nemovitosti si VŽDY berte někoho, kdo tomu rozumí.
- Cena peněz – vyplatí se vám víc koupit za hotové nebo na hypotéku? O tom rozhoduje aktuální cena peněz. A ta je třeba právě teď mimořádně nízko.
Mimochodem, věděli jste, že si nově můžete hypotéku sjednat na tři roky předem a nemovitost vybírat až posléze? Pokud máte v hledáčku zdánlivě vhodnou investiční nemovitost, ale nejste si jistí v kramflecích, nebo pokud vás zajímají možnosti financování, neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám poradíme.
